Por sector

Canal de denuncias para promotores inmobiliarios: obligación y cómo cumplir

Actualizado a julio 2026 · 9 minutos de lectura

Publicado el 26 de mayo de 2026 por el equipo de EticAlert

El sector inmobiliario está en el punto de mira de la normativa antiblaqueo desde hace décadas. La transmisión de inmuebles es uno de los vectores más utilizados para lavar capitales: permite justificar el pago con dinero de origen ilícito a través de una transacción aparentemente ordinaria. Por eso los promotores inmobiliarios son sujetos obligados por la Ley 10/2010 y, por esa condición, deben tener canal de denuncias conforme a la Ley 2/2023 con independencia del número de empleados.

Base legal y quiénes entran en el supuesto

El artículo 2.1.ñ) de la Ley 10/2010 establece como sujetos obligados a las «personas que con carácter profesional y por cuenta propia desarrollen actividades de promoción inmobiliaria». Esto incluye:

• Sociedades promotoras que compran suelo, desarrollan el proyecto y venden las unidades resultantes (viviendas, locales, naves).
• Cooperativas de vivienda cuando el gestor actúa en la práctica como promotor y asume el riesgo del proyecto.
• Promotores de inmuebles terciarios (hoteles, centros comerciales, oficinas) que venden o titulizan el activo.
• Grupos empresariales en los que la sociedad promotora es la que asume el riesgo de venta aunque el suelo lo tenga otra sociedad del grupo.

Tipología de comunicaciones que puede recibir el canal

La promotora inmobiliaria recibe dinero de los compradores en el proceso de compraventa, que puede incluir pagos a cuenta durante la construcción. Este flujo de capital es el que genera el riesgo de blanqueo y, por tanto, el tipo de comunicaciones que puede recibir el canal:

• Identificación insuficiente del comprador: empleados del departamento comercial que cierran reservas sin realizar la identificación formal del comprador y la verificación del origen de los fondos.
• Operaciones en efectivo de grandes importes: pagos en efectivo de cantidades significativas como señal o anticipo, sin proceder a la comunicación al SEPBLAC.
• Precio manifiestamente inferior al mercado: operaciones de compraventa donde el precio escriturado es muy inferior al real para reducir la tributación, con conocimiento de la parte vendedora.
• Compradores a través de estructuras opacas: compraventas instrumentadas a través de sociedades holding o estructuras con titulares beneficiarios desconocidos, sin aplicar diligencia debida reforzada.
• Presión comercial para cerrar operaciones irregulares: el director comercial instruye a los agentes para que no pidan documentación a compradores con alto poder adquisitivo aparente.
• Comisiones irregulares a comercializadores externos: pagos de comisiones en efectivo o sin contrato a agentes externos que traen compradores.

Promotora vs. agencia: obligaciones diferentes

La obligación de la promotora viene de su actividad de construcción y venta directa. La agencia inmobiliaria tiene una obligación similar pero derivada de su actividad de intermediación. En la práctica, muchas promotoras tienen también su propia agencia o trabajan con agencias vinculadas, lo que puede duplicar las obligaciones PBC dentro del mismo grupo empresarial. El canal de denuncias puede ser compartido por el grupo, pero cada entidad debe tener su RSII designado.

Cómo debe ser el canal de denuncias de una promotora

La Ley 2/2023 no exige una herramienta concreta, pero sí una serie de garantías técnicas y de procedimiento que el canal debe cumplir desde el primer día:

• Anonimato real: el informante debe poder comunicar sin que quede rastro de su identidad si así lo solicita — incluyendo dirección IP y metadatos del dispositivo.
• Acuse de recibo en 7 días naturales desde la recepción de la comunicación.
• Respuesta motivada en un máximo de 3 meses sobre las medidas adoptadas.
• RSII designado con autonomía funcional respecto al departamento comercial y de ventas — precisamente el área donde se concentra el riesgo de blanqueo en una promotora.
• Libro-registro de todas las comunicaciones, exportable para una eventual inspección de la AIPI o del SEPBLAC.

En una promotora, el canal debe estar accesible no solo para la plantilla fija, sino también para comerciales autónomos, subcontratas de obra y colaboradores externos que trabajen habitualmente para la empresa — todos ellos pueden presenciar irregularidades en el proceso de venta o de construcción.

Doble riesgo sancionador: PBC y Ley 2/2023

Una promotora que no cumple puede enfrentarse a dos regímenes sancionadores distintos y acumulables:

Ambos regímenes son independientes: tener canal de denuncias no exime de las obligaciones PBC, y cumplir la normativa PBC no exime de tener canal conforme a la Ley 2/2023. Una promotora bien asesorada trata ambas obligaciones como parte del mismo programa de compliance, no como trámites separados.